Avant d’acquérir un domaine viticole, un investisseur doit procéder à une expertise globale des composantes de la propriété. C’est nécessaire si l’on veut éviter les contentieux liés à la transaction.
Le bâtiment et la surface plantée
Un achat de vignoble doit être précédé d’une étude des bâtiments comportant un diagnostic amiante et plomb (pour les habitations construites avant 1948) à la charge du vendeur. L’accès à l’eau potable doit également être vérifié par un laboratoire agrée par les ministères en charge de la santé et de l’environnement. Il en est de même pour les risques d’invasion de termites et autres insectes xylophages.
Un certificat de conformité aux normes des fosses septiques est aussi à obtenir auprès de la commune. Les constructions doivent également être en adéquation au plan local d’urbanisme (PLU), la garantie dommage ouvrage valable pendant dix ans et celle liée aux catastrophes naturelles pendant six ans. Les gros œuvres doivent aussi être contrôlés par un architecte ou un ingénieur BTP.
Naturellement, la qualité du vignoble et celle de la vigne doivent être contrôlée avant tout achat de vignoble. La fiche d’encépagement est l’outil indispensable à cette tâche. Il est à rappeler que cette fiche est déclarative, mais peut parfois ne pas conforme à la réalité. De plus, elle doit être à jour et certifiée conforme par les services des douanes via le casier viticole. Il est aussi nécessaire de vérifier le classement des parcelles AOC, la densité de plantation ainsi que le respect des cépages.
Pour la surface plantée, il est indispensable de procéder à un contrôle métrique par GPS, en particulier pour les vieilles plantations. L’état sanitaire de la vigne est à inspecter, car tout vignoble peut être porteur de maladie : pourridié, flavescence dorée, euthypiose, esca…). L’acheteur doit pouvoir confirmer son intention d’achat en connaissance de cause. C’est aussi valable pour les bois, car certains PLU interdisent tout usage futur à des fins agricoles d’une ou plusieurs parcelles.
Le matériel, les stocks, les avances aux cultures et le personnel
Les stocks de vins, leur valorisation ainsi que leur contrôle sont délicats. Pour éviter toute déconvenue, il est fortement de faire appel à un expert en la matière. Sont notamment à établir l’état qualitatif et quantitatif des stocks en vrac et en bouteilles avec des bulletins analytiques à jour et des dégustations contradictoires. Il en est de même pour les matières sèches et les produits phytosanitaires.
On entend par avance aux cultures les frais engagés par le vendeur en vue de la levée de la future récolte qui reviendra à l’acheteur. Ces avances sont à comptabiliser parmi les stocks, et leur chiffrage n’est pas à négliger, surtout si la transaction est prévue se conclure avant les vendanges. Enfin, sauf accord particulier, un achat de vignoble passe aussi par la reprise des engagements envers le personnel. Cela nécessite une vérification des contrats de travail.